Найчастіше таке регулювання здійснюється шляхом "висмикування " якогось елемента західного підходу та винаходи чергового "​​лісапета " - унікального і безглуздого. Одним з таких "лісапетів " сьогодні є так звана оцінка для оподаткування операцій з нерухомістю при укладенні договорів купівлі -продажу. Ось уже кілька років висить дамокловим мечем загроза зміни правил гри на ринку нерухомості в області її оцінки, з якою досвідчені оцінювачі борються і поки що перемагають. Що ж далі?

Наближення дня 1 листопада 2013 року оцінювачі, ріелтори і нотаріуси вже охрестили "чорним" днем ​​не тільки для оцінки, але і для всього ринку нерухомості та рухомого майна: квартир, будинків, дач, земельних ділянок, нежитлових приміщень, автомобілів, пароплавів, літаків і т. д. і т.п. На цей день запланована повна заміна діючих підходів і процедур оцінки на ту саму "лісапетну", яка буде застосовуватися як оцінка для оподаткування, сплати мита та інших обов'язкових платежів, що сплачуються до державного бюджету при нотаріальному оформленні відповідних договорів. Дата 1 листопада виникла в результаті перенесення на три місяці старту "лісапетної " оцінки, оскільки, за поясненням державних органів, до 1 серпня не було готове достатня кількість фахівців і компаній, які мають право займатися оцінкою для оподаткування за новими правилами і процедурами.

Як сьогодні відбувається оцінка майна для нарахування податку при укладанні угод з майном? Невже не платимо?

Сьогодні все ще діють норми, за якими працюють оцінювачі, які отримали сертифікати за спеціальностями залежно від виду майна: оцінка нерухомості, автомобілів, земельних ділянок і т.д. Норми ж "лісапетної " оцінки припускають введення практично однієї спеціальності для всіх видів майна: новоспечені ПТУ-шники будуть оцінювати ВСЕ без розбору, і не важливо, що досвіду у них - абсолютний нуль... Втім, про все по порядку.

У звіті Фонду держмайна України (є уповноваженим органом з оцінки майна) сказано, що "у першому півріччі 2012 р. на ринку оцінки майна та майнових прав працювало 3186 зареєстрованих суб'єктів оціночної діяльності - суб'єктів господарювання. Це становить 54,9 % від загальної кількості ( 5806 ) зареєстрованих суб'єктів, що мають сертифікати з надання послуг".

Протягом серпня - вересня і початку жовтня 2013 були видані сертифікати суб'єктів оціночної діяльності за фахом оцінки для оподаткування всього лише 128 компаніям, що становить 2,2 % від загального числа компаній, зареєстрованих у ФДМ. Саме тому ріелтори і нотаріуси назвали 1 листопада "чорний" днем​​, оскільки вони передбачають проблеми, які виникнуть через обмеженого числа учасників ринку: банальні черги і хабарі "за прискорення процесу". І не просто черги, а черговий стрибок цін на ці послуги, вартість яких може зрости в 5-10 разів, як це вже було в червні 2012 р., про що ZN.UA писало і попереджало неодноразово.

Більше того, якщо до 1 листопада при складанні дарування або заповіту нерухомості близьким родичам оцінка не виконувалася, то, незважаючи на те, що податки з такої угоди не сплачуються, після введення нових правил оцінка все одно буде вимагатися, і її доведеться оплачувати. Тобто бабусі й дідусі, залишаючи будинок в селі близьким родичам, повинні будуть заплатити за абсолютно непотрібну процедуру лише для того, щоб деяка група осіб фактично вкрала у них ці гроші, відірвані від мізерної пенсії і зекономлені на ліках.

Додайте сюди ще 1500 грн. за перше внесення об'єкта до реєстру і ще 1500 грн. (за кожен об'єкт) при реєстрації нового власника, і виявиться, що будинок в селі коштує дешевше, ніж його оформлення. Адже ці гроші власники вторинного житла вже сплатили до БТІ при реєстрації об'єктів. Більше того, якщо реєстр розроблений за гроші платників податків, то внесення в нього має бути безкоштовним.

Питання "навіщо це робиться?" звучить сьогодні риторично, так як у багатьох ЗМІ можна знайти на нього відповідь. Читача швидше хвилює питання: чи поліпшить ця процедура функціонування стагнуючого ринку нерухомості або завдасть йому ще більшої шкоди? Чим є "лісапетна оцінка" - кроком вперед, кроком назад або топтання на місці?

Проаналізувавши ситуацію, нескладно прийти до однозначного висновку: введення "лісапетної оцінки" - це черговий винахід вітчизняного велосипеда з метою знищення конкуренції на ринку, щоб направити грошові потоки у певне русло. Чому так? Спробуємо розібратися.

1. Процедура "лісапетної оцінки" передбачає кричуще порушення Міжнародних стандартів оцінки, прийнятих в ЄС і використовуваних оцінювачами усього світу, так як заперечує необхідність огляду об'єкта оцінки. Адже вимога огляду об'єкта оцінки та об'єктів порівняння, проданих або виставлених на ринку на дату оцінки, є обов'язковим не тільки в Міжнародних стандартах, прийнятих в Європейському Союзі, але також і в американських "Єдиних стандартах професійної практики", канадських стандартах, та й у стандартах всіх розвинених країн. Чому ж апологети "лісапетної оцінки" ввели таку безглузду вимогу?

Їх пояснення - ми хочемо уникнути корупції, оскільки вона виникає при зустрічі оцінювача з продавцем об'єкта - не витримує критики. Виявляється, оцінювачі в Європі і США - суцільні корупціонери, а ми тут - одні ангели. Пробачте, пановє, але справа не в цьому, тим більше що замовнику, при бажанні, зовсім нескладно буде знайти оцінювача. Справа, швидше, в тому, що ви просто хочете заощадити на найважливішої функції оцінки - огляді об'єкта для врахування його технічного стану. Мають намір перекласти на замовника відповідальність, не властиву йому: ви хочете, щоб він свідчив проти самого себе, що порушує ст. 63 Конституції України. Читачеві, напевно, незрозуміло - куди ж дивилася армія юристів, що погоджували дані процедури в законодавстві? Звичайно, вони все це бачили. І хоча юридичне управління Кабміну написало негативний відгук, положення Кабміну, що регламентує "лісапетну оцінку" все одно було прийнято...

2. В порушення Закону про оцінку, нормативні документи, прийняті Кабінетом міністрів, дозволяють отримувати кваліфікаційне оцінне свідоцтво в області " лісапетной оцінки" без річного стажування. Такий підхід суперечить не лише Закону України " Про оцінку майна, майнових прав...", а й практиці, що склалася в країнах Євросоюзу, США, Канади та ін Оцінювач - спеціальність, що вимагає величезної кількості знань у багатьох областях. А крім знань потрібна ще й добра практика їх застосування. Апологети ж " лісапетної оцінки" вважають, що вимога щодо стажування ускладнює доступ на ринок оціночних послуг... Але ж ми ж не хочемо лікуватися у лікаря, який не пройшов інтернатуру ! Чому раптом в оцінці ми заперечуємо необхідність практичного стажування? І чому тоді отримання сертифіката суб'єкта оціночної діяльності, без якого всі кваліфікаційні свідоцтва фізичних осіб - це просто непотрібні папірці, обставлено такою кількістю вимог, що виконати їх не може ніхто, крім обмеженого кола людей?

3. Як же на практиці ФДМ створює цей обмежене коло? Все дуже просто і знайомо: через вимога мати певний софт (комп'ютерну програму), через використання об'єктів інтелектуальної власності ( знайомо? ) І через нечіткі, але численні вимоги до системи контролю якості компаній, що претендують на отримання сертифіката суб'єкта оціночної діяльності. Коли немає об'єктивних критеріїв, нескладно відмовити " чужим " і протягнути " своїх". Чи не тому так мізерно мало кількість оціночних компаній, що отримали право займатися оцінкою для оподаткування?

4. Великі надії апологети "лісапетної оцінки" укупі з ФДМ покладають на деяку комп'ютерну програму, в яку тільки й треба, що дані підставив - і результат отримав. І це викликає ряд питань. По-перше, якщо все так просто - підставив дані і отримав результат - навіщо тоді взагалі потрібні для цього оцінювачі? Хай би нотаріуси підставляли дані і отримували результат. Але в тому-то й проблема, що таку програму якщо і можна зробити якісно, то тільки для масового типу об'єктів. До них відносяться ті, яких на ринку велика кількість, що дозволяє застосувати статистичні методи.

Сьогодні це дві категорії : квартири економкласу у великих містах і легкові автомобілі популярних брендів. Все, список вичерпаний. Навіть для домоволодінь і квартир в невеликих СМТ кількість даних недостатньо! Навіть для нежитлових приміщень у великих містах немає достатньої статистичної вибірки, не кажучи вже про літаки, пароплави, унікальні історико - архітектурні об'єкти або кредитні портфелі збанкрутілих банків. Всі ці об'єкти треба оцінювати індивідуально. І без досвідчених оцінювачів високої кваліфікації тут не обійтися.

Але проблема в тому, що тим, хто представив софт для квартир, автоматично дається право оцінювати все інше підлягає нотаріальному посвідченню ! І що тоді? А те, що оцінювати все одно будуть ПТУ- шники, і не важливо, вміють вони це робити чи ні. Це рівнозначно тому, що у фізиці заявити: Ейнштейн і Ландау смертельно застаріли, ми їх замінимо молодим поколінням ПТУ- шників. І замінюють адже ! З оцінювачів, які працюють у компаніях, які отримали право на виконання податкової оцінки, ніхто раніше не займався оцінкою - ось який унікальний "лісапет" винайшли в Україні !

5. Коректний софт для розрахунку вартості квартир у великому місті робиться зазвичай через кілька місяців після дати оцінки, оскільки величезне число даних необхідно проаналізувати, щоб знову-таки коректно, близько до ринку, розрахувати вартість для оподаткування. Але ж за вимогами ФДМ софт представляється і узгоджується ФДМ задовго до проведення оцінки.

Тобто дані, закладені в програму, в кращому випадку відстають від дати оцінки на рік, а то й на два. Ринок нерухомості в Україні сьогодні досить варіативний, тому неможливо коректно визначити вартість на сьогодні, використовуючи вчорашні дані не першої свіжості, а спроба їх коригування може призвести до вельми сумнівних результатів. Саме тому використання програми ніколи не дозволить отримати оціночну вартість, близьку до ринкової, та ще й на дату оцінки.

Тут також доречно зауважити, що в Європі, США і Канаді оцінка майна здійснюється для щорічного оподаткування, а не транзакційного (як у нас) : ніхто і ніде не визначає вартість для укладання угоди. Тому софти в цих країнах діють на певну дату: як правило, на 1 січня поточного року - для нарахування податку в поточному році. Більше того, база аналогічних об'єктів, що використовуються в цих софт, є публічно доступною, обговорюється громадськістю та узгоджується у відкритому, прозорому режимі.

В Україні ця база - за сімома печатками, а за її використання пропонується стягувати роялті - плату за використання об'єкта інтелектуальної власності. При цьому самим унікальним елементом софта є, як ми вже розуміємо, непрозора і швидко застаріваюча база аналогів, неконтрольована широкою громадськістю і має досить обмежене застосування для типових квартир у великих містах - унікальні об'єкти програма розраховувати не в змозі. Може, саме тому розробники софта, визнаного ФДМ, відмовляються показати його громадськості? Може, король там - голий?..

6. Ну, і кому потрібна коректна оцінка - запитає читач? Головне, що оцінять і до бюджету заплатять. Але у некоректною оцінки є дві проблеми : якщо вона занижена, бюджет недоотримує кошти - і це погано, з цим усі згодні ; якщо вона завищена, це викликає в людях почуття несправедливості і беззахисності перед... приватними фірмочками з депутатським прикриттям. А чи потрібна керівництву держави така реакція величезної групи звичайних людей, що зіткнулися з несправедливістю на ринку нерухомості?

7. І останнє. Професійні оцінювачі з великим стажем, з українськими та міжнародними кваліфікаційними свідоцтвами - всі виступають за скасування податкової " лісапетної оцінки", ратують за покращення в сфері регулювання існуючої оцінки, як то контроль звітів з оцінки, підвищення вимог до рецензування звітів з оцінки. Вони виступають за вдосконалення Національних стандартів оцінки, прийнятих ще 10 років тому і тому вже не відповідних повною мірою Міжнародним стандартам оцінки, ратують за поліпшення якості іспитів та якості курсів з підвищення кваліфікації і т.д.

Є над чим працювати ФДМУ в цьому напрямку, але чомусь дуже не хочеться...